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Abstandsflächen


 


8. Regionale Ausbildungsbörse in Fürstenwalde

Die 8. Regionale Ausbildungsbörse am 28. Januar 2015 in Fürstenwalde stand unter dem Motto „Frauen in Handwerksberufen“.  76 Aussteller, darunter präsentierten ca. 4.000 Ausbildungsplätze in etwa 110 verschiedenen Berufen. ... hier mehr informationen auf der Seite der Stadt Fürstenwlde


Abstandsflächen nach der Brandenburgischen Bauordnung


Bei der Planung eines Bauvorhabens sollte beachtet werden, dass das neue Gebäude sowohl
von den Grundstücksgrenzen als auch von vorhandenen Gebäuden Mindestabstände einhalten muss.
Der § 6 der brandenburgischen Bauordnung regelt hierbei die sogenannten Abstandsflächen.
Diese kann man sich als mathematischen Schattenwurf der Gebäudewände bzw. einzelner
Gebäudeteile vorstellen. Jede Außenwand wirft dabei ihren eigenen Schatten: das kann man
sich wie eine Schachtel vorstellen, deren Seitenwände auf den Boden verkürzt umgeklappt
wurden. Die einzelne Abstandsfläche wird dabei mit einem Faktor (meist 0,5) der Höhe der
jeweiligen Außenwand eines Gebäudes berechnet. Mindestens beträgt sie 3,00 Meter.
Abstandsflächen sollen sich nicht überdecken – damit ergibt sich zwischen zwei Gebäuden
ein Mindestabstand von 2 x 3,0 = 6,0 m.
Nebengebäude ohne Aufenthaltsräume und ohne Feuerstätten sind ohne Abstandsflächen an
den Grundstücksgrenzen und in den Abstandsflächen eines Gebäudes auf dem gleichen
Grundstück zulässig. Häufig handelt es sich dabei um Garagen, Carports oder Schuppen.
Dabei ist zu beachten: das Nebengebäude darf insgesamt nicht höher als 3,0 m und an der
Grenze nicht länger als 9,0 m sein.
In einem konkreten Fall stand auf einem Baugrundstück bereits eine Garage. Diese war mit
etwa 4,2 m höher als 3,0 m und an der Grenze länger als 9,0 m. Da diese Garage dort bereits seit vielen Jahren stand und nach damaligen Bauvorschriften rechtmäßig errichtet wurde, hat die Garage Bestandsschutz. Der Bauherr plante nun, direkt an die Garage ein neues Wohnhaus anzubauen. Da die vorhandene Garage höher als 3,0 m ist, hat sie eine eigene Abstandsfläche und ist damit in den Abstandsflächen des Wohnhauses nicht zulässig. Das Wohnhaus konnte daher so nicht genehmigt werden. Nach längerer Rücksprache mit dem Bauordnungsamt wurde folgender Kompromiss gefunden: Zwischen Wohnhaus und Garage bleibt eine Lücke von 3,0 m. Sowohl Wohnhaus als auch Garage stehen damit nicht innerhalb der jeweils anderen Abstandsfläche. Allerdings überlappen die Abstandsflächen gegenseitig. Dafür wurde eine Abweichung beantragt.
Die Bauordnung ist eine sehr komplexe Rechtsvorschrift. Manche Restriktionen sind für den
Laien schlecht erkennbar und manchmal kaum nachvollziehbar. Daher ist es oft sinnvoll,
bereits in einer frühen Planungsphase einen Vermessungsingenieur mit der Erstellung eines
Lageplanes als Grundlage für alle Überlegungen zu beauftragen. Die Lösung für das vorstehend beschriebene Beispiel ist in beigefügtem Planauszug dargestellt. Bei weitergehenden Fragen erreichen Sie Herrn Vermessungsingenieur Andreas Schmidt unter der Durchwahl 03375 - 211 49 100.

 

 

Informationen zur Novellierung der HOAI


 

Informationen zur 16. Fachtagung der Öffentlich bestellten Vermessungsingenieure und der Vermessungs- und Katasterverwaltung des Landes Brandenburg


Die Brandenburgische Bauvorlagenverordnung wurde novelliert:

Verordnung über Vorlagen und Nachweise in bauaufsichtlichen Verfahren im Land Brandenburg
(Brandenburgische Bauvorlagenverordnung – BbgBauVorlV)

.......pdf-Datei

Gesetz zur Einführung des Einheitlichen Ansprechpartners für das Land Brandenburg
........pdf-Datei




Novellierung der Wertermittlungsverordnung


Redner Dr. Johannes Stemmler vom Bundesministerium für Verkehr, Bau und Stadtentwicklung empfielt den hier beigefügten Verordnungsentwurf zur Kenntnisnahme für die Teilnehmer als Möglichkeit eines fachlichen Austausches und Einfluß auf die Novellierung auf diesem Gebiet.

VO-Entwurf-Immobilienwertermittlungsverordnung .pdf

 


Burg Storkow - baubegleitende Vermessung und Bestandsdokumentation



Große Wirkung eines kleinen Wortes


Bei der letzten Änderung der brandenburgischen Bauordnung
wurde der §6 im Absatz 10 um das Wörtchen auch ergänzt. Der Text lautet aktuell: Garagen und Nebengebäude ohne Aufenthaltsräume und mit nicht mehr als 3 m Gebäudehöhe dürfen ohne Abstandsflächen auch unmittelbar an der Grundstücksgrenze errichtet werden (Grenzbebauung). Die entlang der Grundstücksgrenzen errichteten Außenwände dürfen insgesamt eine Länge von 15 m und entlang einer Grundstücksgrenze eine Länge von 9 m nicht überschreiten. Die Einbeziehung der Grenzbebauung unter das Dach eines Hauptgebäudes ist nicht zulässig. Feuerstätten sind in der Grenzbebauung unzulässig.
Bisher mussten diese Nebengebäude genau an der Grenze errichtet werden. Nunmehr dürfen Sie auch einen beliebigen Abstand innerhalb des drei-Meter-Bereiches haben. Es ist daher für den Bauherren einfacher geworden: soweit Klarheit über die Grenze und Einigkeit über deren Verlauf mit dem Nachbarn besteht, ist keine Grenzuntersuchung eines Vermessungsingenieurs mehr erforderlich, um das Gebäude exakt an der Grenze aufzustellen. Es genügt, einen Sicherheitsabstand – von z.B. 50 Zentimeter – einzuhalten. Über die Grenze sollte das Gebäude natürlich weiterhin nicht errichtet werden.
Insbesondere in Wochenendgebieten, in denen Nebengebäude schon seit vielen Jahren mit einem kleinen Abstand von der Grenze errichtet wurden, ist dieser Zustand jetzt meist rechtmäßig. Für ohne Baugenehmigung errichtete Bauten ist häufiger eine Nachgenehmigung möglich. Bei der Bildung neuer Grenzen entlang der alten Zäune zum Zwecke des Erwerbes der Parzelle durch den Nutzer müssen hier weniger Regelungen getroffen und ins Grundbuch eingetragen werden. All dies ist eine sehr positive Folge dieses kleinen Wortes.
Allerdings ist auch zu beachten, dass jetzt alle Nebengebäude auf dem Grundstück, die sich innerhalb des grenznahen Bereiches von drei Metern befinden, in der Begrenzung der neun oder fünfzehn Meter berücksichtigt werden müssen. Eine Garage, die z.B. 2,80 m von der Grenze entfernt steht, wurde früher hier nicht mitgezählt. Die Obergrenze des Zulässigen ist so eher erreicht, in Einzelfällen vom vorhandenen Gebäudebestand sogar schon überschritten.

Grundsätzlich gilt, dass solche Normenänderungen – auch nur der Einschub eines solch kleinen Wortes – große rechtliche Wirkungen nach sich ziehen können. Jeder Bauherr oder Grundstücksbesitzer sollte sich daher rechtlich sorgfältig beraten lassen, bevor er ein Gebäude – auch wenn es nur ein kleiner Schuppen ist – errichtet. Auch ein im guten Glauben genehmigungsfrei errichtetes Nebengebäude kann unzlässig sein und muss anschließen wieder abgerissen werden. Solchen Ärger sollte man sich ersparen.

Der Verfasser, Herr Dipl.-Ing. Andreas Schmidt, ist öffentlich bestellter Vermessungs-ingenieur in Königs Wusterhausen. Bei weitergehenden Fragen erreichen Sie ihn unter 03375-21149100.

 


Lockerung bei Grenzbebauungen seit 2008


Bislang gab es für Nebengebäude die Möglichkeit diese entweder direkt an die Grenze zu bauen, oder einen Grenzabstand von mindestens 3 Metern einzuhalten. Bei einer Grenzbebauung musste die Wand des Nebengebäudes genau auf der Grenze stehen, die Dachrinne dabei aber nicht über die Grenze ragen. Das führte häufig zu interessanten Konstruktionen, wenn die Entwässerung zur Grenze erfolgen sollte.
Mit der Festlegung auf die Grenze zu bauen, sollten sogenannte „Dreckecken“ verhindert werden. Durch eine unscheinbare Änderung in §6 Abs.10 BrbgBauO, die Einführung des Wörtchens „auch“, wird nun gestattet, dass ein Nebengebäude ohne Eintragung von Dienstbarkeiten im nachbarlichen Grundbuch, in den Bereich zwischen der Grenze und dem 3-Meterabstand errichtet werden darf. Dieses Gebäude gilt dann auch noch als Grenzbebauung und unterliegt demzufolge den Beschränkungen des Abs.6 (maximal 9 m Läge entlang einer Grenze, maximal 15 m insgesamt, max3 m Höhe). Ob die „Dreckecken“ jetzt wieder zunehmen, bleibt abzuwarten.

 


Der Amtliche Lageplan zum Bauantrag

 


Mancher Bauherr hat die folgende Situation schon erlebt: Der Bauantrag ist abgegeben beim Bauamt, in Kürze wird die Baugenehmigung erwartet. Die Kündigung für die alte Wohnung ist bereits erfolgt. Nun fordert das Bauamt noch Unterlagen nach; unter diesen auch einen Amtlichen Lageplan. Lag nicht bereits der Architektengrundriss und die Flurkarte den Unterlagen bei? Warum, so werden Sie fragen, benötige ich da noch einen Amtlichen Lageplan ?
Grundlage dieser Forderung ist die Bauvorlagenverordnung. Hier ist geregelt, welche Unterlagen dem Bauantrag beizufügen sind. Seit 1998 ist der Amtliche Lageplan, erstellt durch einen Öffentlich bestellten Vermessungsingenieur, obligatorischer Bestandteil des Antrages.
Der Lageplan ist eine vereinfachte graphische Darstellung der Erdoberfläche und zeigt die für die Beurteilung des Bauvorhabens erforderlichen Sachverhalte hinsichtlich ihrer Lage auf dem Grundstück oder in direkter Nachbarschaft maßstäblich auf. Im Gegensatz zu den Unterlagen des Architekten, die vor allem das geplante Bauvorhaben darstellen, enthält der Amtliche Lageplan in erster Linie Angaben über bereits vorhandene Tatsachen. Hierzu zählen die vorhandenen Bebauungen, Befestigungen des Bodens, Zäune und Hecken, Bäume, Höhenangaben und Erschließungsanlagen wie Schieber, Schächte, Elektrokästen.
Wesentlicher Bestandteil des Amtlichen Lageplanes sind die Angaben des Liegenschaftskatasters. Hierzu gehören die Grundstücksgrenzen, die Flurstücksnummern, die Grenzlängen und die Angabe der Nachbareigentümer. Weiterhin beinhaltet er Angaben zu planerischen Festsetzungen der Gemeinde aus Bebauungsplänen oder Innenbereichssatzungen. Das geplante Bauvorhaben wird nachrichtlich aus den Architektenunterlagen übernommen, die sich nach der Bauordnung ergebenden Abstandsflächen können im Lageplan nachgewiesen werden.
Die besondere Bedeutung des Amtlichen Lageplanes ergibt sich aus seiner gesamtheitlichen Darstellung aller grundstücksbezogenen Tatsachen, die das Bauvorhaben beeinflussen oder von diesem betroffen sind. Es wird ein Bezug zwischen der tatsächlichen Örtlichkeit, den rechtlichen Gegebenheiten und den geplanten Bauabsichten hergestellt.
Wer hat nicht schon vom Streit zwischen Nachbarn gehört, bei dem sich herausstellt, dass der Zaun seit Jahren falsch steht und das neue Haus nun nur noch zwei Meter von der gemeinsamen Grenze entfernt ist. Eine Abrissverfügung droht. Hier hätte der Amtliche Lageplan vorher Rechtssicherheit geschaffen, da das nachbarliche Abstandsmaß aus den tatsächlichen Grenznachweisen abgeleitet wird.
Der Amtliche Lageplan kann bei jedem Öffentlich bestellten Vermessungsingenieur beantragt werden. Die Unterlagen des Katasteramtes sind zu seiner Erstellung zwingend erforderlich. Hier sollte der Bauherr hinreichend Zeit zur Beschaffung einplanen. Sinnvoll ist es, wenn er bereits zu Beginn der Planungsphase einen Öffentlich bestellten Vermessungsingenieur mit hinzuzieht.

aktualisiert am 24.06.2016

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